“层高系数法”成本分摊有争议？各地口径合集

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 层高系数法，简单理解，就是利用层高系数来均衡分摊由于层高不一样而影响的建筑成本。王老师之前对土地增值税成本分摊方法“层高系数法”做过具体分析，点击蓝字学习。各地关于“层高系数法”是如何明确的？小金进行了梳理，一起来学习！

地区又有了新的规定，我们及时进行了更新，一起来学习吧......

目录

1.浙江

2.广东

3.广西

4.福建

5.河北

6.湖南

7.新疆

8.内蒙古

9.安徽

10.山东

11.山西

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成本分摊方法应用

1.再谈“层高系数法”的运用

1

浙江省规定

关于土地增值税若干政策问题的公告（浙江省地方税务局公告2014年第16号）对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算：对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售‍建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。

2

广东省规定

关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知（穗地税函[2013]179号）对兼有住宅和非住宅的综合开发项目在计算分配扣除项目金额时，应对剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面积整体乘以1.4系数进行分摊计算。

3

广西规定

关于采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时如何确定层高系数标准的问题，在采用层高系数法计算分摊扣除项目金额中，纳税人同一项目中住宅有多种层高高度时，以纳税人该项目中层高面积比重最大的住宅层高作为系数1。

层高系数建筑面积分摊法具体计算口径和步骤如下：

（一）计算层高系数

在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，以1为系数；其他类别用房层高高于住宅层高的，按其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。

某类型用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高

（二）计算层高系数面积

1.总层高系数面积= ∑(某类型用房层高系数 ×某类型用房可售建筑面积)

2.某类型用房已售部分的层高系数面积＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积

（三）计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本

某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷ 总层高系数面积 ×某类型用房已售部分的层高系数面积

关于明确土地增值税清算有关政策问题的通知（南地税发[2014]103号）九、关于层高系数建筑面积分摊法的适用问题采用层高系数建筑面积分摊法分摊成本费用时，对"取得土地使用权所支付的金额"项应按总可售建筑面积进行分摊，对"房地产开发成本"和"房地产开发费用"项方可按层高系数建筑面积进行分摊。

4

福建省规定

关于同一清算单位不同类型房地产扣除项目金额的分摊问题 （一）取得土地使用权所支付的金额、房地产开发费用按可售面积计算分摊。 （二）房地产开发成本可采取层高系数计算分摊办法，具体计算口径和步骤如下： 1、计算层高系数 纳税人对同一清算单位不同类型房地产，选取住宅层高为基数，设定为1，其他类型房地产层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。 2、计算总层高系数面积 ∑层高系数面积= ∑不同类型房地产层高系数×可售面积 3、计算房地产开发成本在不同类型房地产中的分摊 不同类型房地产应分摊的房地产开发成本=[房地产开发成本÷ ∑层高系数面积]×（不同类型房地产层高系数×已售面积） (二)土地增值税1.“三条线”计算法根据国家税务总局、福建省税务局的有关政策规定，目前我省以及全国大部分省份在土地增值税清算中将房产划分为普通住宅、非普通住宅和非住宅三种类型分别计征土地增值税，商业和车位同属于“非住宅”类型房地产进行土地增值税预征和清算管理，我市按此规定执行。2.不同类型扣除项目金额分摊根据福建省税务局公告(2018年21号)、福州市税务局公告(2018年1号)，取得土地使用权支付金额、房地产开发费用按照可销售面积分摊;开发成本按照层高系数法分摊。考虑到房地产交易市场出现的新变化、新情况以及纳税人及其他社会各界反映的土地增值税管征的一些合理建议，我局经过多方调研，于2020年3月12日下发了《关于做好无增值明显低增值项目土地增值税预征工作的通知》(榕税财行便函[2020]1号)，对地下一层、二层、三层(包括三层以下)的地下车位(库)，参照《福州市城市地下空间开发利用管理办法(试行)》的规定，可分别按50%、20%、10%折算其可售面积，计算分摊取得土地使用权所支付的金额。代表提出的“车位均为亏损产品，根据谁受益谁承担的原则，按照销售额比例法分摊开发成本”暂时不符合现有的政策规定。

5

河北省规定

河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答
对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，可以采用层高系数建筑面积法计算分摊。
廊坊关于土地增值税若干政策执行口径问题的解释18．关于扣除项目金额计算分摊的问题对于同一项目中包含不同类型房地产的，土地成本应采用占地面积法，其他开发成本应采用建筑面积法计算分摊。对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，可以采用层高系数建筑面积法计算分摊。层高系数建筑面积分摊法具体计算口径和步骤如下：A.计算层高系数选取住宅层高为基数，设定为1；其他类别用房层高与住宅层高之比，计算出其层高系数。某类型用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高B.计算层高系数面积（1）总层高系数面积=?∑(某类型用房层高系数 ×某类型用房可售建筑面积)（2）某类型用房已售部分的层高系数面积＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积C.计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷ 总层高系数面积 ×某类型用房已售部分的层高系数面积房地产开发企业开发不同的房地产开发项目所共同拥有的公共配套设施，按各房地产开发项目之间土地面积比例计算分摊。

6

湖南规定

关于住宅与商业用房的成本扣除问题

单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。

商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高

第三十二条对纳税人开发的同一项目中既包含住宅，又包含商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。具体计算方法和步骤如下：

（一）计算层高系数

在同一项目中，选取住宅层高为基数，设定为1；层高低于住宅的，以1为系数。

商业用房层高系数=商业用房平均层高÷住宅平均层高

（二）计算层高系数面积

1、总层高系数面积=∑（商业用房层高系数×商业用房可售建筑面积）

2、商业用房已售部分的层高系数面积=商业用房层高系数×商业用房已售建筑面积

（三）计算商业用房已售部分可分摊的房地产开发成本

商业用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×商业用房已售部分的层高系数面积

7

新疆自治区规定

关于明确土地增值税相关问题的公告（新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号）清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高

8

内蒙古规定

单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。

商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高

9

安徽省规定

三、关于不同类型房地产开发成本分摊计算问题

对房地产企业同一开发项目中既包含住宅，又包含其他类型房地产的，其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下：

（一）计算层高系数

在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他类型房地产层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。

某类型房地产层高系数＝该类型房地产层高÷住宅层高。

（二）计算总层高系数面积

1.总层高系数面积=∑(某类型房地产层高系数×某类型房地产可售建筑面积)。

2.某类型房地产已售部分的层高系数面积＝某类型房地产层高系数×某类型房地产已售建筑面积。

（三）计算不同类型房地产已售部分应分摊的房地产开发成本

某类型房地产已售部分应分摊的房地产开发成本=（房地产开发总成本÷总层高系数面积）×某类型房地产已售部分的层高系数面积

10

山东省规定

十二、关于单栋建筑物中住宅与商业用房的建筑成本扣除问题

单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。层高系数低于1.5的不予调整，其余扣除项目金额不得按层高系数调整。(济宁层高系数1.5)

商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高

11

山西省规定

　(二) 建筑安装工程费的审核

　......

　　3、采取分期开发项目的，应当着重审核本期清算的建筑安装成本费用与下期的建筑安装成本费用是否正确划分;建筑安装成本费用是否高于建设部门公布的最新《山西省建设工程计价依据》标准，明显偏高的，需提供专项说明或出具中介机构的专项审定报告;审核建筑安装成本费用是否按照合理的分摊方法在各建筑物中进行分摊[某建筑物建筑安装成本=建筑物实际建筑面积×(清算单位总建筑安装成本/清算单位总建筑面积)];同一建筑物中若存在层高不同的情况时，可按层高系数加以调整，但不得增加建筑物总的建安成本;审核建筑安装发票是否在劳务发生地地税机关取得，否则不得扣除。

持续更新中......

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